今日もシンガポールまみれ

日本のあっち、シンガポールのこっち

安倍晋三元首相死去を受けたシンガポールの反応

うにうに@シンガポールウォッチャーです。
7月8日に安倍晋三元首相が銃撃で死亡しました。
事件についての経緯や背景は、国内で十分に報道されています。シンガポールでの反応をまとめます。

シンガポールとの蜜月: 安倍晋三元首相とシンガポールの関係

安倍氏については、私のシンガポール記事でこれまで何度もふれていますが、シンガポールでは肯定的に評価されています。長年、首相を務め、海外にも顔が見える珍しい日本人になっていました。シンガポール政府と首相に、安倍氏が感謝されたのは、(国内の反対を押し切って)リー・クアンユー初代首相国葬への日帰り参列と、ナザン大統領の葬儀に個人で訪れた最初の外国人指導者だったことでしょう。
否定的なのは、2013年の靖国参拝で、これにはシンガポール外務省が遺憾の意を公式に出しています。
uniunichan.hatenablog.com

親しかった安倍氏とシンガポール首相

「ロン・ヤス」のロナルド・レーガン米大統領と中曽根康弘首相との関係のように、個人的なつながりは、外交・世界政治で役に立つのか、そもそも個人的なつながりを本当に持てているのか、というのは日本で話題になります。
リー首相も安倍氏も特に触れていませんが、この2人の仲は特別のものがあったと、私は見ています。リー首相が3歳年上と年齢が近く、共に政治家家系で、リー首相はプライベートの長期休暇で度々日本を訪れ日本文化への評価が高いです。
uniunichan.hatenablog.com

昭恵氏にも触れるシンガポールメディアの報道

銃撃が発生したのは7月8日11時31分です。最初に報道したシンガポール主要メディアはテレビ局のチャネルニュースアジア(CNA)でした。30分後には、12時01分(日本時間)に第一報が出ました。日本のキャスターとも同時中継が始まります。
続くメディアは、最大新聞のストレートタイムズ紙です。こちらはツイッターで12時18分に第一報を流します。

その後も、シンガポールメディアは銃撃事件と、安倍氏について、かなりの記事を出しました。銃撃事件の詳細から始まり、各国の反応・安倍氏の功績・日本での政治家暗殺の歴史・シンガポールの日本人コミュニティの反応。容疑者が宗教団体を動機にあげていること、安倍昭恵氏についても記事が出ました。

亡くなってからは、シンガポールのネットメディアでは、こういう感傷的な動画を作るところまで現れています。

ストレートタイムズ紙は安倍氏への社説を出しました。「アジアの未来を形作る安倍氏のレガシー」との題で、概ね、肯定的評価です。

安倍晋三氏という進歩的な指導者を世界は追悼し、近年で最重要の政治家の1人をアジアは失った。
引退しても、(国内では)影の将軍と呼ぶ者もいた。
国外では安倍氏は、トランプ大統領を細心の注意で活用し、アジアに米国を定着させた。ASEAN加盟国全てを訪れ、後の首相も訪問を優先させた。
暗殺は悲劇だが、日本社会や政治を一般に反映していない。参議院選のように日本は穏やかに対応し、日本の民主主義制度が破れたわけではない。安倍氏が支持してきたアジアでの責任ある役割を日本が演じる課題は、他のものに引き継がれた。

シンガポールの政治家の反応

長期政権だったこともあり、シンガポールの著名政治家は全員が安倍晋三氏と面識があります。外交においては、一定期間の政権維持と、メッセージを出すことの重要性が分かります。

リー・シェンロン 首相

最も敏感に反応したのはリー・シェンロン首相です。銃撃から、わずか4時間後にFacebookでメッセージを出しています。添えられた写真は、2ヶ月前の5月の訪日の際に、安倍氏と会った時のものです。


安倍氏の死去を受け、追悼もFBに加筆され、ツイッターに投稿されました。

安倍氏が亡くなったニュースで打ちひしがれています。衝撃的で痛ましい事件です。安倍昭恵夫人、日本の皆様に、心からお悔やみ申し上げます。

ハリマ・ヤコブ 大統領

シンガポールで大統領は、実権がほぼなく、儀礼上の扱いが中心です。制度上は直接投票で選ばれますが、ハリマ氏は、対立候補の立候補がなく、無投票当選でした。

安倍氏と最後にお会いしたのは、徳仁天皇の即位式でした。
困難な時期に、安倍氏、ご家族、日本の皆様が強くありますように。

ローレンス・ウォン 副首相

シンガポールで次期首相になるとみなされている方です。

安倍晋三元首相が亡くなりショックで悲しんでいます。2013年に安倍氏がシンガポールを訪れた時に、私は随行した大臣でした。日本経済を復活させる彼の計画を聞き、彼の決心と強さを思い出します。

ヘン・スイキット 副首相

2019年の日本訪問時の、安倍首相との温かく建設的な話をしたのを思い出します。ひたむきで、力のあるリーダーだったことを思い出します。シンガポールとの長年の友人でもありました。ご家族と日本の人々にお悔やみ申し上げます。

ビビアン 外務大臣

シャンガム 内務大臣

警察などを国内治安維持を管轄するシャンガム氏は、銃規制が厳しい日本でおきた銃撃事件に、危機感を持っていることが分かります。他国であったとしても、政治家暗殺事件は、政治家にとって他人事ではありません。

テオチーヒン 上級相

最初にお会いしたのは、自由民主党で幹事長代理を務めておられる時でした。2018年の東京での日経カンファレンスでお会いしました。
お悔やみ申し上げます。

安倍氏の幹事長代理は、2004年9月 - 2005年10月です。かなり昔に会っているように、副首相も勤めたベテラン政治家です。

ホー・チン 首相夫人

とても悲しい。
とても、とても、悲しい…
リー首相と私は、安倍首相と奥様と、数週間前に昼食をとったばかりでした。
安倍氏は思慮深く、世界と日本の行く末を深く考えている人でした。世界と日本のより良い未来のために全力を尽くす愛国者でした。
昭恵さん。心よりお悔やみ申し上げます。日本は親孝行な息子(a good son)を失った。ご冥福をお祈りします。

シンガポール政府の反応

シンガポール政府は外務省から弔事を公式に送っています。
リー・シェンロン首相名義で、岸田文雄首相宛にです。リー・クアンユー初代首相の国葬、ナザン大統領への弔問に、政府と首相が本当に感謝しているのが伝わります。

岸田文雄首相
約10年、安倍氏と働く名誉を授かりました。安倍氏のシンガポールとの密接な絆は、2015年のリークアンユー初代首相の国葬、2016年のナザン元大統領の遺体への参加で明らかで、シンガポールは大変感謝しています。
リーシェンロン

便乗犯

テレビ局CNAのFacebookページの安倍晋三元首相への発砲ニュースに、暴力の脅迫コメントを投稿した男性45歳を逮捕しています。警察は、通報を受け5時間以内にFBユーザを特定し、逮捕されました。ノートPC、タブレット、携帯4台が押収されています。報道では国籍に触れていませんが、警察発表では、中国籍とのことです。具体的なコメントについては、開示がありません。
「アベ○ネ」が特に問題が無い日本とは異なる国です。

在シンガポール日本大使館での弔問

弔問記帳が行われます。当然ですが、日本人以外も参加が可能です。

(日時) 7月12日(火)及び13日(水)10時から17時まで
(場所) ジャパンクリエイティブセンター(4 Nassim Road, Singapore, 258372) https://www.sg.emb-japan.go.jp/JCC/map.htm
(その他)
・事前の登録や連絡は必要ありません。
・駐車場はありません。

半旗が掲げられた在シンガポール日本大使館。2022年7月8日 https://www.straitstimes.com/asia/east-asia/in-pictures-ex-japanese-pm-shinzo-abe-murdered



リー首相も記帳に訪れました。

リーシェンロン首相が弔問に日本国大使の山崎純邸を訪れた。リー夫人を伴い記帳をした。
別に、日本クリエィティブセンターJCCに日本人の一群が訪れていた。今日、約400人が記帳を行った。献花をし、涙目の人もいた。シンガポール人女性50歳は「日本旅行が好きで、美しい安全な国であるのを安倍氏は助けた」65歳の男性僧侶は「冥福を祈りに来た」

シンガポール国民感情

把握はなかなか難しいのですが、シンガポールでの国民感情です。
シンガポールの掲示板で「米国/台湾/バングラデシュ/ネパール/インドが安倍氏に半旗を掲げる。シンガポールはすべきか？」というスレッドが立ちました。

・No優勢
「第二次大戦のシンガポール華僑虐殺事件で日本は多くを殺害し、安倍は帝国主義者だ」
・Yes劣勢
「国父リークアンユーの葬儀に安倍は出席した」
となっています。第二次大戦の虐殺があるから、今でもシンガポール国民感情として日本政府の話では指摘されますが、それでも
「安倍首相は国父リークアンユーの葬儀に出席した」
の話になると、その方々も言葉に詰まる。
「外交儀礼上、安倍氏の葬儀には特使を送るべき」には彼らも反論がないのです。ネット掲示板で母集団が偏っていますが、意見としてはこうなっています。


日本の内政への期待は、私はゼロです。シンガポール在住を続けている理由の1つでもあります。安倍政権には価値観・経済政策・不祥事対応を代表とするほぼ全てに、私は否定的な評価です。しかしながら、残りの部分である対シンガポール政策では、二国間の関係強化で恩恵を受けているとの思いはあります。
将来の予測を当てるのは、ただの当たり外れだとおもいますが、「第一線を退いた後に鮨をつまむ安倍晋三氏とリーシェンロン氏の目撃情報」を当てるのは、シンガポールウォッチャーとしてすごい心待ちにしていました。実現しないのが確定しました。残念です。

https://twitter.com/leehsienloong/status/544794367081209856


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岸田文雄首相のシンガポール訪問

シンガポール時事

うにうに @ シンガポールウォッチャーです。
岸田文雄首相がシンガポールを訪問しました。2022年6月10日と11日です。出来事を在住者視点でまとめます。私の感想は「これだけのことをしてもらえる日本って、なんのかんの言って大国だよなぁ。すげぇ」というのと、サプライズなどの話題性には欠けていましたが、それでも同党議員の買春スキャンダルでかき消されたのが、在住者として残念でした。
映像としては、シンガポール首相インスタのリールを見て頂くと、良いサマリーになっています。


なぜ岸田首相はシンガポールを訪れたのか

岸田首相の訪問は、立場で言うと「シンガポール政府が招いた国賓」ということになります。

https://www.facebook.com/photo?fbid=565680428251424&set=pcb.565693794916754

(いらっしゃ～い)

今回のシンガポール訪問に至るまでに、日本とシンガポールとの長期間の国交がありますが、岸田首相の観点では、外相時代にも、自民党での政調会長時代にも訪問しており、馴染みがある国です。

外相時代のシンガポール訪問
政調会長時代のシンガポール訪問

パンデミック前での最後の訪問だった2019年については、シンガポールのリー・シェンロン首相も、ビビアン・バラクリシュナン外相も、自民党総裁・首相になった時に触れています。

岸田首相就任直後からのシンガポール招待

リー首相による岸田首相への招待は、2021年11月22日の首相になってから初めての電話会議で、すでに行われていました。

Prime Minister Lee invited Prime Minister Kishida to make an official visit to Singapore.

ゴールデンウィーク中に、首相がASEAN(インドネシア/ベトナム/タイ)訪問を行いましたが、ここにシンガポールが入っていませんでした。なぜかと思っていたところ、5月7日に産経が「岸田首相、アジア安保会議出席へ調整 対中露念頭」というリークを出します。


これで、連休中の外遊先にシンガポールが入っていなかった答え合わせとなりました。

日経主催の国際カンファレンス「アジアの未来」

6月11日でのシンガポールでの首脳会談に先立って、5月26日にも首脳会談が行われています。場所は東京で、日経主催の国際カンファレンス「アジアの未来」出席と合わせてでした。
「アジアの未来」は今回で第27回の開催。シンガポールと日本との間で、極めて重要なカンファレンスになっています。これまで、シンガポールからは何度も首相が登壇しており、今年はリー首相が基調講演を務めました。
パンデミック後の本格的な外交再開ということもあり、シンガポールからは大規模な外交団が作成されました。同行は、首相・首相夫人・外相・労働相・情報通信相・保健相です。
リー首相の訪日でのシンガポール記者団への取材に対し「遠からず、岸田首相をシンガポールにお招きして、今回の議論を続けることができると望んでいます」と、招待について触れています。以前からのシンガポールからの招待と、シンガポール首相の訪日を受けて、岸田首相がシンガポールに訪れた面もあったことが伺えます。

It was a good discussion and we had a very lively exchange and I hope that before long I will be able to invite Prime Minister Kishida to Singapore and we can continue the conversation.

なお、リー首相の「アジアの未来」での動画と講演スクリプトは下記にあります。

シャングリラダイアログ

シャングリラダイアログはなぜ重要か

シャングリラダイアログ (アジア安全保障会議) とは、シンガポールで行われる国際政治イベントで最大級のものです。一般に、シンガポールで一般に最も知られているものはF1開催だと思いますが、政治でのF1ぐらいの重要性があります。(なお、国内政治で最も重要なイベントは建国記念の"ナショナルディパレード"です。パンデミック中すら、規模縮小しながらも開催しました) テーマは防衛であり、各国から防衛大臣や上級将官がこぞって参加するためです。単に各国が主張を講演で垂れ流すだけでなく、閣僚・将校が顔を突き合わせて話をする機会、というのがウリになっています。今年は、40ヶ国から500人が集まりました。オンラインでは代替できないため、パンデミックで過去2年間、開催されていませんでした。
日本の首相の参加は、2014年の安倍晋三首相(当時)が最後でした。昨年、菅義偉首相(当時)も参加を検討していましたが、パンデミックのため、開催が中止され、出席がなりませんでした。
主催はシンガポール政府ではなく、イギリスの独立シンクタンクIISSです。シンガポール政府が全面協力しています。

岸田首相の基調講演

岸田首相の基調講演は、スクリプト全文と動画が開示されています。

要約です。

  1. 「平和のための岸田ビジョン (Kishida Vision for Peace)」を提起。
  2. 「平和のための『自由で開かれたインド太平洋』プラン」を来年春まで作成。
  3. インド太平洋諸国に、今後3年間で少なくとも約20億ドルの巡視船を含む海上安保設備の供与や海上輸送インフラを支援。
  4. 本年末までに新たな国家安全保障戦略を策定。日本の防衛力を5年以内に抜本的に強化し、その裏付けとなる防衛費の相当な増額を確保。
  5. シンガポールとの間で、防衛装備品・技術移転協定の締結に向けた交渉を開始。

岸田首相自身による基調講演への評価としては、

5本柱からなる平和のための岸田ビジョン、これを進めて外交・安全保障面での役割を強化していきたい、こうした決意を表明いたしました。受け入れられたのか、評価されたのかということについては、終わった後の夕食会、多くの方々から声を掛けられ、講演の中身を評価する言葉をずいぶんとたくさん頂きました。

とのことです。

シャングリラダイアログでの成果

岸田首相に加え、岸信夫防衛大臣も参加していました。岸大臣は公表されただけでも、三国間協議を2回、防衛大臣会談を6回と、わずか3日間で大忙しでした。非リアが「絶対に関わりたくない」と泣き叫ぶような、こういう強烈な絵面になります。

防衛装備品・技術移転協定

今回のシンガポール訪問で最も大きい影響は、日本とシンガポールとの間の防衛装備品・技術移転協定でしょう。防衛装備・技術協力については、防衛装備庁が詳述しています。これまで12カ国と同様の取り決めがあり、ここにシンガポールが将来的に追加されることになります。

日本の防衛省の発表では具体的でない、2009年に行われた「日本国防衛省とシンガポール共和国国防省との間の防衛交流に関する覚書」の強化 (後方支援・技術交換・CBRE防御・戦略的コミュニケーション・海洋安保を新領域に含む) を、シンガポール発表では確認できます。

ゼレンスキー大統領講演

シャングリラダイアログでは、時の人であるウクライナのゼレンスキー大統領もビデオで講演を行いました。着ていたTシャツは、シンガポール人女性16歳がデザインした、シンガポール製です。


ロシアの侵略を非難し、スピーチ名手らしく、シンガポール初代首相のリー・クアンユーを引用します。

『「もし国際法がなく、大きな魚が小さな魚を食べ、小さな魚がエビを食べるなら、、、我々は生き残れない」リー・クアンユーの名言だ。』1966年のスピーチをゼレンスキー大統領は引用した。

「エビにも毒を持っているものがいる」「近隣諸国(小さい魚)に囲まれ、巨大な世界の力(大きな魚)に囲まれて、若い国が生き残るためには、防衛を固め、大きなものに付く生物のように、より強い国々と提携をするかだと、当時、リー・クアンユー氏はつなげています。

日本・シンガポール首脳会談

国賓として招かれているシンガポール首相およびシンガポール大統領と会談を行っています。

岸田首相はシンガポールの滞在が20時間程度でしたが、リー首相はかなりの時間を同行しており、まさに国賓待遇でした。
2010年に岸田首相がマーライオンの前で撮った写真を見たことから、リー首相は岸田首相をマリーナ・ベイに連れ立ってます。
共にした朝食ではロティプラタ・カヤトースト・豆腐花(豆乳プリン)、公式昼食会ではチリクラブケーキ・オタ(かまぼこ。スパイシーココナッツソースで)だったことを、リー首相は明かしています。

https://www.facebook.com/photo?fbid=565683851584415&set=pcb.565693794916754

(なに食べちゃおっかなー)

シンガポールでの評価

基調講演について、ストレートタイムズ紙は好意的に評価を載せています。

シンガポール元外務次官 ビラハリ・カウシカン氏は、安倍晋三元首相からアジアの安全保障の枠組を日本は再構築していると言う。「より積極的な日本は、アジアと世界の秩序での安定維持に、大きな意義がある」
今回のシャングリラダイアログに使節団として派遣されている、マレーシアのLiew Chin Tong元防衛副大臣は「アジアと世界は、転換点にある。より実践的なリーダーシップは、夢遊歩行よりよい」「戦争を避けるためには、緊張関係を率いて管理するリーダーをアジアは必要としている」

経済に加え、アジアでの安全保障の貢献も日本に期待するシンガポール

岸田首相とシンガポール首相の共同記者会見での、シンガポール首相の発言です。

東京での日経カンファレンスで私が述べたように、日本によるアジア太平洋での経済貢献ばかりでなく、地域の平和と安定への貢献も、シンガポールは期待しています。
年月と世代を通じて、新しい戦略環境において、日本が過去と折り合いをつけ、長く残っている歴史問題に区切りをどうすれば付けられるかの最良の方法を、考えるべきです。これによって、日本は地域での安全協力により大きな役割と日本がとることができ、開かれて包括的な地域の基本設計を、完全に作り支えることができるようになります。

「アジアの未来」でのこの発言が報じられて、いつものようにネトウヨ界隈では、脊髄反射的な反応が起きています。

「華僑のシンガポールは中国の衛星国」←賢いシンガポールは、中国と米国(日本)との間で、バランスをとって美味しい所を取れると考えている国です。シンガポールは歴史的由来で反共国家で、中国からのスパイも追放するなど、中国への警戒も強い国です。
「いつまで歴史問題を持ち出すのか」←シンガポールと日本の間では、1967年の血債協定で終了しています。シンガポールが補償や謝罪を要求しているわけではありません。これは「日本は中韓とのゴタゴタを片付けずに、安全保障で前に出ると、中韓から刺されるぞ」という警告です。

新種の蘭「キシダフミオ」

シンガポールでの儀礼として、新種の蘭にその人の名前をちなんで贈る、ということを行っています。蘭はシンガポールの国花です。これまでに200人に行われています。
日本の皇族に対して、Renanthera Akihitoや、Masako Koutaishi hidenkaという新種の蘭が贈られています。
今回、初めて首相に蘭が贈られました。「デンドロビウム・キシダフミオ」と名付けられ、命名式にはリー首相が立ち会いました。


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シンガポールでの家賃交渉の仕方

シンガポールライフハック

うにうに @ シンガポールウォッチャーです。

コロナで家賃があがるシンガポール

シンガポールの家賃が上昇傾向です。コロナ後に、国民雇用を残し、外国人を解雇する国の政策が行われ、外国人の帰国での賃貸解約で「シンガポール不動産がクラッシュする」との見方が強まりましたが、一転、上昇しています。
理由として言われているのは、下記です。

  • 外国人労働者不足と建設資材サプライチェーンの乱れで、公団HDBの新築BTOが遅れている。
  • 親と同居していた新婚が、HDB引き渡しを待ちきれず、中古HDBや賃貸になだれ込んだ。
  • 海外勤務者がシンガポールに帰国し、賃貸への貸出数が減った。

・ブルームバーグ: シンガポールの家賃が６年ぶり高水準、外国人駐在員の住宅問題深刻化

なので上昇しているのは、ブルームバーグによると$2,500～$4,000とのことで、当地の相場では郊外のカップル世帯向きの金額です。影響ど真ん中の物件では10～15%上がった物件もあるとのこと。
日本人駐在員が借りているのは、都心部の子どもを含めた家族向けの、広く単価も高いものなので上昇の直撃はないはずですが、賃貸更新時に値上げを突きつけられる人が大半でしょう。
(2022年6月27日追記: コロナ規制が厳格な香港の金融から、シンガポールへの駐在員転勤が急上昇して、アッパー物件も家賃が上昇しています。2022年5月では前年度比20%上昇となっており、家賃上昇は全方位になっています。)

16%増を提示され、8%増で決着した私のケース

私のケースです。


結局は、8%増、1年契約で合意に至りました。相場が9%増なので、一般的な範囲に最後は収まっています。オーナーが主張した1年後の家賃見直しをのみましたが、この1年間は2ヶ月の事前通知での解約条項を残すことを私はオーナーにのませました。
私のケースは、「オーナー勝利」でしょう。オーナー勝利と私が思っている理由は、

  • ほぼ相場通りの改定額であること
  • 不動産エージェントを外すことに私が合意し、オーナーが経費削減できること
  • 馴染みのテナントが継続すること
  • テナントは日本人であること

です。私が強気の交渉をしなかったのは、「オーナー主張の額をのまず、引っ越しをすると、条件が悪化するから」ということにつきます。価格が上昇しているだけでなく、賃貸マーケットにでている物件は数が少なく、すぐうまるのです。

欲深オーナーの心理

欲深オーナーが、マーケットでの高値を狙っていくと、既存テナントと合意に至らず、ハイリスクプロファイルも含めた新規テナントを検討する必要がでてきます。住居を綺麗に使わず、退去時に大幅な改修が必要になり、近隣住民からテナントへの苦情を受ける可能性がある属性が、ハイリスクプロファイルです。
「そういう人に貸すリスクをとりたい？」
「高値に固執して、次のテナントが入るまでに期間が空くと、結局損するよ？」
と、交渉でせめぎ合うことになります。
uniunichan.hatenablog.com

デフレ日本にはない、契約更新時の家賃交渉

どうすれば、家賃上昇を抑えられるかです。一般的ですが、引き続き住んで欲しいと思わせる努力を、列挙します。

  • 家を綺麗に使う

家賃更改前に「綺麗に使ってるから、今の状態を一度見に来てくれ」と呼ぶのは手でしょう。

  • オーナーと良好な関係を築く

挨拶や日本帰国時のお土産を普段からしておくのは、有効です。

  • 不動産エージェントを外すのを提案する

契約後のメンテナンスでも、特に貢献してもらった恩があるエージェントなら別ですが、大家と直接話しができているなら、必須ではないはずです。大家の経費が減ることは、値上げの圧力を弱めます。

  • 禁煙・子どもなし・ペットなし

これらのどれかなら、アピールしましょう。

  • 相場を知る

いくらの賃貸額を求めてくれば欲深オーナーで、いくらならば妥当なのかを、相場から知る必要があります。相場の把握の仕方は、後述します。

"日本人"という最強属性

日本人はハイリスクプロファイラーの対極にいます。シンガポールで最も歓迎されるテナントは日本人です。家を綺麗に使う、揉め事を起こしにくい、ということです。家賃が職場負担の駐在員には、「相場に疎いので、高値でも契約する」「デポジットからオーナーの言い値での補償を認める(なめられてる)」、という環境の人もいるでしょうが、それを差し引いても圧倒的な恩恵です。
この評判を作ってきたこれまでの日本人には感謝です。

家賃相場の見方

さて、ここからが本題です。
「契約更改で、家賃 X% 値上げを言われた！高すぎる！そんなもん払えるか、値下げしろ！」
といきり立って、オーナーが言い分を飲むケースもあるでしょうが、こじれて退去になる可能性も高いです。単に「払えない。安くして」の一辺倒でも、説得力に欠けます。
まずは、客観的に、冷静に、家賃相場を把握しましょう。その上で、オーナーが相場より高値を言ってくれば、相場の資料を出して「その値段だと相場より高いから、良いテナントを捕まえられるかわかんないよ。テナントの空白期間も出るかもよ。それでも良いの？」と説得しましょう。

相場のソースですが、PropertyGuruなどの物件サイトでの希望価格は相場ではありません。シンガポールでの不動産情報の寡占サイトはPropertyGuruで、そこさえ見ておけば他のサイトはほぼ不要です。
・PropertyGuru
PropertyGuru掲載の価格は、今後契約される大家の未来の希望価格であって、通常は値下げ交渉があり、実際の契約価格はサイトより下です。最終的な賃貸価格は、印紙税を払うときに政府に登録し、政府は開示しています。
PropertyGuruでもPricing Insightsという項目で、契約価格を掲載していますが、ソースは自社調査では当然なくURAのはずです。また政府サイトからなら、CSVファイルでデータを取得できるので、加工が容易です。

・都市開発庁 (URA): Rental contracts of private residential properties

シンガポールでは賃貸データが公開されていることを知れば、あとはそれをお好きにデータ分析すればよいだけです。
なお、政府開示のデータはユニット貸しです。部屋貸しのデータはありません。

不動産エージェントから回答がない?!

物件サイトを見てWhatsAppなどで連絡しても、不動産エージェント(家主側)から回答がないことが増えています。これは、

  1. 既に契約済みか、オーナーと交渉に入っている人がいる (のでシカト
  2. 売り手市場で、問い合わせが増え、エージェントの対応処理が追いつかない。

が主な理由です。1.だとしょうがないです。「一言そうだと説明しろよ」と腹がたちますが、あきらめましょう。残念ながら、不動産エージェントをレビュー評価する仕組みは今のシンガポールにはありません。
2.だと、今の貸し手が強い市場では、大量の内覧希望者が問い合わせます。エージェントは、その手の事務処理に弱い人が多く、対応漏れがでます。

この対応漏れを防ぐには、

  • 初めての連絡は火曜か水曜午後に
  • 最初の問い合わせで、エージェントが知りたがるプロファイルはすべて出しておく

ことで、初回の問い合わせ時に、エージェントの即レス率を高めます。
エージェントは、土日祝が内覧のかきいれ時で、終日多忙です。ところが平日は基本的に暇で、書類整理や次の内覧スケジュール調整ぐらいしかすることがありません。なので、土日祝に初めての連絡をエージェントにするのは避けましょう。どうせ内覧調整はされません。下手すると、連絡を受けたのを忘れてそれっきりになるエージェントも、珍しくありません。なので、週末の多忙から一息おいて、火曜水曜あたりに連絡がベストです。契約が決まっていない物件なら、即レスが帰ってくるでしょう。

下記は最初のコンタクト例です。ご自由にコピペ改変してお使いください。

Hi, X. I'm Y from Japan. I work in Singapore for 2 years as EP holder and am looking for a place to relocate. I live with wife, 1 kid and 1 dog. Interested in your PropertyGuru listing, Sail $6,000. Would you arrange viewing on Sat or Sun?
https://www.propertyguru.com.sg/listing/Sail

連絡がこないことに音を上げて、借手エージェントを追加コストで雇う人もいますが、状況はほぼ同じです。借手エージェントからの連絡でも、土日は多忙ですし、借手エージェントもすっぽかされて、24時間程度たってからリマインド連絡を入れています。それでも連絡がとれないと「あの物件は、他のお客さんが既に付いて交渉に入っており、内覧できません」などという真偽不明の説明を受けることになります。

新規契約での交渉

家賃交渉術で効果的なのは、契約更新に偏ります。「家を綺麗に使っている」「大家や近所とトラブルがない」「支払いが遅れない」という実績からくる最大のアピールポイントが、新規契約にはないからです。そのため、家賃交渉というより、「同じ予算でも、移動にはMRTにこだわらずバスも含めて」など物件の選び方を変えた方が効果的なはずです。新規契約でできるのは、下記です。

  • 賃貸相場を知る
  • 日本人アピール
  • 借り手エージェントを付けない
  • 勤務先が不動産エージェントを指定していても、エージェントの手持ちの物件以外に、PropertyGuruから自分で探してきて、候補物件数を増やす

賃貸相場を知るのは常に重要です。「今の契約実績で過去3ヶ月でこれだけなので、この金額でなんとからないか」という説得は、新規契約でも成立する場合があります。オーナーは、物件を見せて、自分が納得する金額オファーがあれば同意するだけなのですが、
・現在の居住者の賃貸契約はいつまでか。もしくは、前の借り手が引き払ってから、空室期間はどれだけか。
・今まででオファーがあった最高額はいくらか。なぜそれを断ったのか。
・オーナーの実際の希望額はいくらか
を確認することは必須ですし、ここらは不動産エージェントが自発的に言ってくる内容でもあります。

契約更新では、そもそも他の競合がいない状態での協議なので、コンペ相手は具体的な他の借り手希望者ではなく、大家が希望するマーケット価格です。既存借り手との交渉が決裂して初めて、大家は市場から借り手を探します。
新規契約では、借り手希望者が複数いて、大家へのオファー金額が同じであれば、大家はまず間違いなく日本人を選びます。ですが、他に月$100でも高く払う借り手がいれば、日本人であっても実績がないので、勝負はもつれます。

シンガポールで借り手エージェントの費用は、見かけ上、オーナーが払います。借り手ではありません。それも結局は、借り手の家賃から出てきているのですが、借り手エージェントの有無は大家のコストに直接影響します。
ですが、借り手エージェントを付けないのは諸刃の剣です。契約時にはオーナーはニコニコでも、入居後のメンテナンスや、退去時のデポジット返還で、多大な苦労を借り手がする可能性があります。(その一方で、職場が法人契約しているエージェントは、契約時に日本語が話せるだけで、オーナーの要望を丸投げで、いてもいなくても一緒なレベルが多いともよく聞きます)

シンガポールには、日本のように国単位の物件データベースのレインズ(不動産流通標準情報システム)がありません。国内の賃貸物件がデータベースになっていないため、紹介できるのは自社が抱えている物件か、エージェントでもPropertyGuruで探したりています。なので「浴槽必須」「駅チカ」などと希望を言ってエージェントの手持ちの物件を出してもらうよりも、PropertyGuruで自力で検索して「この物件を見たいから、アポとって」という方が早いし現実的です。借り手エージェントに「手持ちの物件以外に、PropertyGuruでリンクを出せば、内覧アポと契約ができるか」とスパッと聞いてみましょう。

交通手段はMRTだけでなく、バスも検討しよう

物件の探し方についても、少し言及します。
日本から来たばかりの人は、土地勘がなく、交通手段にMRTしか分からないことが一般的で「駅チカ」を希望しがちですが、シンガポール最強の交通機関は実はバスです(私の主観)。MRT駅徒歩3分圏内で賃貸を探すのは困難ですが、バス停徒歩3分は容易です。また、MRT駅まで3分で着いても、階段上り下りでさらに5分程度かかるのは普通です。職場や日系スーパーまで乗り換え無しで行けるバス停近くに住居を借りる方が、実は幸せになことは多いです。
バスを含めた経路検索の見方はこちら。
uniunichan.hatenablog.com
この記事は10年前ｗのもので、今、便利な携帯の経路検索アプリはCitymapperと思われます。私も使っています。

まとめ

相場を知るだけで、家賃交渉は優位にたてます。相場より安ければ黙ってサインをして、高ければ相場のデータを出して交渉すれば良いからです。
後ほど解説する程度のデータ分析をしている大家ですら、ごく少数のはずです。大家の大半は、PropertyGuruでの希望価格と、自分の肌感覚をミックスして、相場の強気弱気で、値段をカンで提示してるだけだからです。
新規契約時は、オーナーは他の申し入れと天秤にかけることもありますが、契約更改時では「新規テナントの質が分からなく、実績がない」というリスクがオーナーにはあり、既存の日本人テナントに継続して貸したいことが大半で、この点では借り手有利です。
オーナーは、ベッドルーム数と広さ(スクエアフィート)の区別もしていないのもザラです。ベッドルーム数の割に、狭いユニットであっても、PropertyGuruではそこまで細かい表示をしていないので、オーナーは「同じベットルーム数並の家賃をとれる」と勝手に期待していたりします。

最近の大家は強気です。よほど良好な関係をオーナーと築けていなければ、相場より高い値段で吹っかけてくるでしょう。オーナーの希望価格が相場より高ければ、URAデータを出して冷静に交渉しましょう。
例えば、日本人にも人気のラッフルズプレイスにある The Sail @ Marina Bay の800スクエアフィートで、今は月額$4,500ですが、欲深に$5,200を要求されたとします。

「Sailの800スクエアフィートのユニットでは、2021年に184件賃貸契約があった。$5,200は上位16件に該当する。10～12月の過去3ヶ月平均は$4,508だ。2021年1月から12月に家賃の上昇は$300だ。$4,400を検討して欲しい。$4,400以下での賃貸契約は、過去1年では全184件中106件、過去3ヶ月では全45件中20件だった。相場並みで妥当」

と切り返せます。ここでオーナーが$4,600を(運良く)提示してくれば、自分の初期提示の$4,400との間をとって、現状維持の$4,500で決着できます。
大家が今のテナントに残って欲しければ、相場から大きく外れない金額に落ち着くはずです。データを提示しても、相場から離れた金額を提示してくるのであれば、「そんな金額は出せない。ハイリスクプロファイルのテナントを入れたり、空室期間が出てもよいのか？」というのを最後に確認して、交渉を終わらましょう。欲深オーナーであるなら、それはもうしょうがないです。

おまけ: Excelでの賃貸相場のデータ分析方法

まとめは終わりましたが、最後に、Excelでのデータ処理方法を説明します。慣れると5分でできます。できる人も多いと思われるので、最低限です。
The Sail @ Marina Bayで、2ベッドルームの、800スクエアフィート (74平方メートル) を例にします。
1. URAからデータ取得
URAからデータを取得します。
・都市開発庁 (URA): Rental contracts of private residential properties
過去60ヶ月のデータを取得可能です。最長期間を選択します。
"Select Projects"に"the sail"で検索し、選択します。
"Search"をクリックします。

URA

2. Excelで加工がしやすい"Download into CSV"でファイル入手

CSV

3. Excelで加工
3.1 ピボットテーブルの作成
・データの範囲を選択します。"S/N"からデータの年月までを選択します。


・"挿入" → "ピボットテーブル" → "テーブルまたは範囲から" を選択します。そして、"OK"。


3.2 グラフの作成
ピボットテーブルのワークシートができます。"ピボットグラフツール" → "フィールドリスト"を選んで、フィールドリストを表示させます。

"No. of Bedroom(for Non-Landed Only)"と"Floor Area (sq ft)"を"フィルター"にドラッグします。
"Lease Commencement Date"を"行"にドラッグします。
"Monthly Gross Rent($)"を"値"にドラッグします。

このままでは、年に表示されるのが、その年の賃貸の総額になるので、平均に変更します。"合計/Monthly Gross Rent($)"を右クリックして、"平均"を選んで"OK"。これで、最低限は完成しました。

2021年は、Sail全体で$4,401が平均です。

2021年は、2ベッドでは$4,618が平均です。

2021年は、800～900スクエアフィートでは$4,334が平均です。

"2021年"の前にある"+"をクリックして広げると、四半期・月単位の精度で表示できます。800～900スクエアフィートでは、2021年12月は$4,527で、1月の$4,243と比べて、約$300増しです。

この表のどこかを選択した上で、"挿入" → "2-D折れ線" → "マーカー付き折れ線" を選ぶと、グラフが作成されます。800～900スクエアフィートでは、過去5年を通して、ほぼ$4,000～$5,000の範囲に収まっており、2021年でも家賃の上昇は小幅にとどまることが分かります。

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